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| 发布日期:2008年09月11日 |
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2008年1月1日，我市开始实施市区物业监管体制改革，将原由市建设局统一管理的市区物业监管工作，按行政区域分别划分给柯城区和衢江区建设行政主管部门实施，为进一步履行好物业监管职能，近期柯城区专门对市区物业管理现状及存在的问题开展调研，并提出相关建议。
一、市区物业管理现状
随着改革开放和我市经济的迅速发展，物业管理作为城市管理的一种新形式和市场经济的新兴服务产业，在市区覆盖面不断扩大，行业发展初具规模，呈现出较好的发展势头。
（一）市场体系初步形成。自1997年在荷花东区开展物业管理试点以来，我市的物业管理从无到有、从小到大稳步发展，物业管理覆盖率和市场化程度逐年提高。目前，市区范围内共有物业服务企业46家，外地在衢备案的有4家，其中一级资质企业1家（金都物业）、二级资质企业2家（广东金迪、奥园物业）、三级资质企业1家（杭州诚成物业），剩下的42家是在衢注册的三级资质企业（含一家暂定三级企业）。物业从业人员共有2000多人，管理的项目有100余个，总建筑面积450万平方米，市区物业管理覆盖率已达40％，初步形成了以住宅小区物业管理为主，高档公寓、商贸办公、医院学校等企事业单位为辅的物业管理多元化发展格局。
（二）市场规则初步建立。为建立和完善物业监管，我市先后制定出台了《衢州市区住宅物业管理办法》、《衢州市区物业服务收费管理实施办法》以及《衢州市区物业专项维修资金管理实施细则》等一系列规范性文件。对市区物业管理行业进行了规范，明确了物业管理服务的收费标准、收取办法，解决了新建小区物业管理以及住宅小区前期物业管理等问题，并明确了物业维修专项资金的归集、管理和使用工作制度，使市区物业管理工作走上了有法可依、有章可循的轨道，保障了整个物业管理工作健康有序的进行。
（三）物管意识逐步增强。目前市区住宅小区中国家级物业管理优秀小区1个（乐业），省级物业管理优秀小区1个（世通华庭），市级物业管理优秀小区正在评选当中。广大市民对物业管理的消费意识、管理意识及物业管理企业的服务意识不断增强。物业管理正逐步成为大众“消费品”，广大业主依法参与小区物业管理的意识也越来越强。由于市场竞争的不断加剧，物业管理企业服务意识的不断提高，以业主为中心的“服务创新”使物业管理的服务质量也显著改善。
（四）物管作用逐步显现。通过实施物业管理，基本改变了以前住宅小区无人管理及部分公共设施“一年新、二年旧、三年破”的现象，改变了部分居民“乱扔乱倒、乱停乱放、乱贴乱画、乱搭乱建”等不良生活习惯，小区脏、乱、差的环境现象得到了有效改善，居民的素质也得到了逐步提高。特别是在“五城联创”活动中，大部分物业服务企业，都能积极响应市委、市政府的号召，千方百计克服困难，自觉将物业管理区域的创卫活动纳入到街道社区的创卫工作中去，与街道社区一起认真组织实施各项创卫整治活动，并注重长效管理，接受他们的监督检查，得到了区、街道和业主的一致好评。
二、市区物业管理存在的主要问题
随着我市社会经济的迅猛发展、房地产业的蓬勃兴起、物业管理市场化步伐的加快，在市区物业管理取得长足发展的同时，我们也看到物业管理还存在着不少问题。
（一）市场主体培育不充分。一是“先天不足”。市区实施物业管理小区三分之一是由原楼盘开发商成立的物业企业进行管理的（市区46家物管企业中，属开发商设立的有16家），这种“建管不分”的体制必然造成一个楼盘一家物业，无法形成规模，物管成本过高，企业盈利能力较差，从而使不少物业服务企业靠“母公司”补贴艰难度日。二是“父债子偿”。开发商和物业服务企业“父子关系”体制造成开发项目在规划、设计、施工阶段遗留下的问题，在房屋交付使用，实行物业管理后逐步暴露出来，开发商的问题转嫁给了物业服务企业。三是“后天不足”。物业公司从业人员多数来自“转制、转岗、转业”和外来人员，不少管理人员缺乏物业管理方面的理论知识和实践经验，导致在物业管理中服务不到位、管理水平低的现象。
（二）市场机制不完善。一是行业机制不完善。物业服务企业市场准入和退出机制、物业服务企业和业主的互信机制和双向选择机制、物业收费的市场定价机制均没有完全建立。二是自治机制不完善。业主委员会组建难，市区成立业主委员会的小区有32个，仅占总数的35%左右。业主委员会维权能力不强，运作方式松散，召开业主大会难，物业服务企业退出经营后业主委员会不能及时选聘新的物业公司。三是互动机制不完善。物业与社区、业主委员会没有形成“三位一体”的工作机制，致使管理缺位、错位和不到位的现象时有发生。
（三）物业收费困难。市区住宅小区物业管理运行较好的也只能收到95％左右的服务费，差的只能收到30％左右的管理服务费，平均管理服务费收缴率不足70％。随着新劳动法的颁布实施，物业服务企业的运行成本大大提高，原有的收费标准已不能维持物业服务企业的正常运行。
（四）遗留问题困扰。市区2000年以前开发的零星住宅小区，基础配套设施不够完善，硬化、绿化不到位，缺乏相应的公共设施和配套设施，开发建设遗留问题较多，给社区管理带来很多困难，导致社区内各项创建任务难以落实。规范物业管理行为，提高物业服务水平，减少物业矛盾纠纷，已经成为城市管理中一项不可忽视的工作任务。
（五）消费观念不成熟。居民物业管理消费观念尚须转变，部分业主的消费观念还没有适应“花钱买服务”的模式，对物业管理知识知之甚少，买房时只注意房子的质量、价格，往往忽视了物业管理问题，甚至不清楚业主与物业服务企业之间的权利义务关系。有部分业主认为对物业管理可有可无，不热心参与业主代表、业主委员会委员的选举工作，导致业主代表、业主委员会的代表性不全面，影响其作用的发挥。
三、加强市区物业管理的对策建议
物业管理是新时期城市管理中一项重要的基础性工作，是一项涉及广大居民日常生活和切身利益的“民心工程”。加强物业管理工作，有利于改善居民的居住环境，提高城市整体管理水平，也有利于促进社会主义和谐社会建设。我们要以理顺管理体制和工作机制为突破口，千方百计调动社会各界参与支持物业管理的积极性，进一步提高物业管理服务水平，充分发挥物业管理在“五城联创”和城市化发展进程中的重要作用，推进市区物业管理健康发展。
（一）理顺管理体制，建立健全多方协作共管机制。要建立完善“政府指导、企业主导、业主自治、社区配合、部门参与”的工作机制，形成多方协作共管的物业监管工作合力。一是要理顺物业服务企业与开发商的关系。解决建管不分的弊端，重点是推进房地产开发、销售和物业管理分业经营，扶持物业行业发展壮大，改变物业管理依附于房地产开发企业的状况。二是要理顺物业服务企业与业主的关系。明确双方的权利和义务，重点是不断完善物业服务合同和业主公约，使双方在物业管理活动中严格按照合同和公约履行权利和义务。三是要理顺业主委员会和业主的关系。建立业主委员会和广大业主的互信机制，重点按照《浙江省物业管理条例》要求，完善业主大会选举制度和议事规则，明确业主委员会委员的法律地位和权限范围。针对长期以来业主委员会委员付出劳动没有报酬、缺乏工作经费的情况，采取措施落实业主委员会委员工作报酬和工作经费制度，增强他们为全体业主谋利益的内在动力。四要理顺物业服务企业与政府相关部门的关系。政府要采用宏观的、间接的管理方式，重点解决好物业服务企业与建设、规划、物价、公安、综合执法等部门的互动关系。五要理顺物业服务企业与街道、社区的关系。街道、社区要积极参与物业管理工作，及时协调解决物业管理中存在的问题，加大对业主委员会组建、换届和日常管理工作的指导。
（二）提升服务品位，做好物业管理市场培育工作。提高物管公司的人员素质，规范物业公司的服务行为，是做好物管工作的前提，要建立健全物业管理企业和物业管理小区考核制度，用服务等级标准来规范业主和物管企业的权益和行为，逐步树立和推进我市物业公司的责任意识、服务意识、质量意识、品牌意识。要根据我市存在的收费偏低，入不敷出的实际，建立和规范物业管理收费的管理制度，提供按质论价、按质收费、优质优价、质价相符的收费和在政府指导价下业主委员会和物管企业协商定价的收费服务政策。主要采取以下几点措施：一是扶持物业管理企业成为独立的法人主体和市场主体。通过扶持引导，在政策、税收等方面创造一个有利于物业管理企业发展的环境，逐步使物业管理企业做强做大，使其从开发商的附属中分离出来，从与居委会的职能交叉中摆脱出来。二是加大宣传力度，形成舆论氛围。不断总结和推广物业管理先进经验，大力宣传物业管理先进典型，使物业管理观念不断深入人心，提高城市居民接受服务和自觉交费的意识，奠定物业管理健康发展的群众基础。三是规范物业管理基金的归集、管理、使用等相关制度。建议在地方税收政策上进行扶持，适当减免或调整物管企业所负担的税费，促进该行业的发展。
（三）强化政策配套，确保物业管理规范运行。一要制订出台扶持物业管理的政策。建议制定出台扶持物业行业特别是老住宅区（包括拆迁安置小区和经济适用房）物业管理的财政补贴政策和财政奖励政策，吸引社会化、专业化的物业服务企业进驻老住宅区，为老住宅区居民提供环境整洁、卫生舒适、安全有序的居住条件，建立老住宅区的长效管理机制。二要出台切实可行的物业管理费收缴办法。建议根据《浙江省物业服务收费管理实施办法》要求以及市区居民的消费需求，尽快制订区分档次、质价相符、合理盈利、居民认同的物业服务收费办法，充分体现市场的多样化和居民消费的层次性。对拒不缴交的可将业主名单在小区公布提醒，仍不缴纳的物业服务企业可采取限制性服务措施或向人民法院申请强制执行，对少数确因家庭经济困难难以按期足额交费的居民，建议由社区、街道进行严格把关审核后由市政府对物业服务企业进行适当补贴。三要出台增加社区管理权限的政策。要赋予社区更多的管理权限，使社区在物业管理方面的权利和义务对接，调动社区的工作积极性，要让社区主动介入业主委员会建设，主动介入群众投诉处理，主动介入日常监管。物业管理行业主管部门在优秀物管企业评选、小区创优达标考核验收、物业服务企业资质管理、选聘物业服务企业投标等方面都要主动征求和听取社区的意见。
（四）加强新老居住区建设，为实施物业管理创造条件。对老居住区，在规范住宅小区物业管理的基础上，推进老居住区的物业管理工作，从加强环境整治着手，采取分类选点、扶持规范发展的方法，继续实施“社区四化”工程，解决开发遗留问题，为实施物业管理创造条件。政府每年可从城市维护费中适当安排专项资金用于老居住区和零星住宅楼的整治改造。同时由政府牵头动员产权单位、产权人、使用人共同出资改造老居住区环境。在此基础上，建立不同形式的、适合老居住区特点的物业管理方式，解决老居住区物管落后局面。对新建的居住小区，一方面要把好售、管同步关，按照前期物业服务示范合同、业主临时公约示范文本的要求，在商品房买卖时签订物业服务合同，约定前期服务内容，增强开发企业卖房连同卖服务的意识，使购房人更加明白消费，避免销售与物管的脱节；另一方面要把好接管验收关，小区建设任务完成后，小区内排水排污、道路、绿化、环卫设施、社区公益性用房、物业管理用房等公共设施的配备情况应该由社区居委会参与综合验收，并签署意见。
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